2026年10月20日，由产融公会与启金智库主办，京师深圳律所承办，以“商业地产价值重塑——REITs·困境处置·价值提升·机会投资”为主题的闭门研讨会在京师深圳律所举行。活动聚焦商业地产证券化、困境商业地产并购重组、商业物业不良资产定制收购及商业综合体价值提升等议题，通过专题分享、嘉宾介绍与自由交流，探讨商业地产价值识别、资产处置与运营管理的实践路径。本次活动特邀国内知名结构化金融专家与货币金融专家宋光辉、深圳正卓集团董事长刘伟、京师深圳特殊资产法律业务中心执行主任、不良资产投融资法律事务部主任邱芳强律师、知己知彼商业管理公司董事长/CEO袁旭弘作主题分享，来自金融机构、资产管理公司、投资机构、商业运营及法律服务机构的众多专业人士与会交流。
京师深圳特殊资产法律业务中心执行主任
不良资产投融资法律事务部主任
活动伊始，邱芳强主任作为本次活动主持人，对到场嘉宾表示热烈欢迎。在《商业物业不良资产定制收购》主题分享中，邱芳强主任从投资人画像与痛点剖析、核心优势破局路径、实战案例及合作模式三个层面，系统讲解商业物业不良资产定制收购业务流程与金融法律服务方案。首先，他将目标投资群体归纳为三大类：专精特新企业、产业运营投资人、高净值资产配置客户。其次，他结合深圳商业物业不良资产相关业务场景，梳理了投资人在项目推进中可能面临的四项主要痛点：优质标的发掘、底层债权竞取、债权向物权转化，以及大额物业融资对接，为后续介绍相关业务方案明确了问题导向。
针对上述业务痛点，他介绍了以“金融+法律”协同模式，用四大核心优势，破解投资人四大痛点：
1.物业精准匹配：
深度联动深圳本地银行、AMC 等核心机构一手资源，精准筛选优质商业物业标的。
2.债权组包收购：
联动优先级、劣后级资金，支持大包与跨品种组包，定制竞标方案，提升债权竞取实力，助力拿下目标底层债权。
3.债权高效执行：
深耕商业物业不良债权执行，精通全流程强制执行要点，专业管控流程节点，高效落地债权转物权。
4.银行融资对接：
9 年经营性物业贷实操经验，累计服务规模超 60 亿元，依托银行渠道与专业优势，协助落地大额经营性物业贷款。
活动现场完整还原定制收购标准化业务闭环：精准匹配标的物业→设立 SPV 公司完成资金配置→收购对应物业不良债权→取得银行预授信批复→推进债权转物权司法程序→AMC 优先级资金退出→银行发放经营性物业贷款。同时结合工业厂房真实落地案例，直观演示从自有资金投入，到完成债权转物权、落地银行融资的完整路径。针对经营性物业贷款这一项目核心配套工具，邱芳强主任对产品额度、期限、利率、还款规则等关键要素逐一解读，为参会投资人提供可直接落地的实操参考。
以《REITs与商业地产的证券化》为题，围绕REITs、资产证券化及相关融资工具的实践与应用展开分享，为与会嘉宾了解商业地产证券化及多元化价值实现路径提供了参考。
围绕《困境商业地产并购重组：从风险评估到盘活运营》展开分享，结合相关项目实践，探讨困境商业地产项目的风险评估、并购重组与后续运营等问题，呈现了商业地产项目从前期研判到后续运营管理的多环节考量。
以《深圳商业综合体价值提升——以怡景中心城到领展中心城为例》为题，结合商业综合体相关实践，围绕商业地产综合价值提升、运营管理及项目并购资产管理服务等内容分享经验与思考。
主题分享之后，进入嘉宾介绍环节。与会嘉宾围绕自身业务方向、专业经验、合作需求及可对接资源进行介绍，并在自由交流中进一步沟通、交换意见。
从专业议题探讨到业务资源交流，本次活动为法律、金融、资产管理及商业运营等相关领域人士搭建了交流平台，促进不同专业视角之间的经验互通，也进一步呈现了商业地产相关业务对法律服务、资产管理和运营协同的综合需求。未来，京师深圳律所将继续立足法律专业优势，关注特殊资产、商业物业及不良资产处置等领域的实务需求，持续开展专业交流与经验分享，以专业、审慎、合规的服务理念，为相关业务中的法律风险识别、交易流程管理及争议解决提供专业支持。
