律师观点

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涉港继承的那些事儿之--以“效率+便利”实现香港居民传承内地不动产
关联律师:发布时间:2022-12-01

 

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案例

 

某女士80 年代和先生一起由深圳移民至港,其后与先生一直居港并育有一子一女。移民前,某女士在深圳某区某村委名下有一套祖宅,该祖宅在 90 年代因当地村委集资建房政策而变更为小产权房(俗称:绿本房),其后又因深圳棚改政策于 08 年再补办有关手续,土地性质划为国有后将其小产权房变更为商品房,也就是俗称的红本房。某女士丈夫多年前已经去世,未有遗嘱,其女儿多年前离家出走一直未能联系(未宣告失踪或死亡),目前仅有母子两人共同生活,随着某女士年事已高,除了深圳的房产外,其还有一些银行账户及股票等动产需要安排传承给儿子。

 

严格来讲,低成本完成涉港财富传承应该是涉港继承的“上一级目录”,因为客户在安排财富传承时,“继承”只是其中的选项之一而已。根据客户财富的种类,律师应该以两地的法律差异及实践经验整体考量,在符合当事人最大利益的前提下,提供不同的法律途径、采取灵活、多样的方式以满足客户在财富传承上的不同需求。
 
特别在内地人在港财富以及香港人在内地资产传承的案件中,源于当事人对另一法域的法律、文化以及客观环境的不熟悉,通常都是在未能充分了解其解决自身需求方式的多样性,导致最终未能以最符合自身利益的方式解决相关问题。有的还会因为当事人的主体身份变化(去世或者离婚等)衍生出更多更加复杂的程序问题。事后反而需要花费大量的时间精力去补救,甚至最终无法达成当事人的期望结果。
 
现以团队的真实案例来分享实践中最常见的问题之一:香港居在国内的不动产应该使用什么方式传承给下一代才是最便利、成本最低的方式(以下的讨论均以上述案例作为背景前提)。
 
某女士的儿子经朋友介绍联系到我们的时候,最初只是希望了解其母亲在深圳的不动产和动产的继承是否需要订立遗嘱。经沟通,我们最终了解了客户的具体需求,同时也告知客户处理该案的几个难点和痛点:

· 国内动产和不动产继承会适用不同的准据法,继承权和继承方式的分别会导致不同结果;

· 深圳房产虽然在某女士个人名下,但可能被认定为夫妻共同财产;

· 某女士当年在深圳结婚,在港无法确认其婚姻状况;

· 某女士女儿多年失联,无法确定其目前的具体信息等。

 
清楚了解我团队的详细分析和介绍后,客户从一开始的咨询转变为要求提供全套的服务方案以解决以上不动产及动产转移及其中可能遇到的各种问题,服务需求发生了翻天覆地的变化。除此之外,客户还提出了一个特别要求即系“便利”,老人家因为不良于行且身体状态不稳定需长期卧床,所有的程序必须以此为前提下去完成。
 
如今整个案件已经顺利完成,不仅某女士名下不动产已经全部过户给儿子个人所有,动产已经按照当事人要求处理,同时也协助某女士完成了香港遗嘱中关于国内财产部分的描述以降低客户以后再办理财产转移过程中可能存在的风险以及之后遗嘱认证时潜在的风险(因香港的遗嘱在高院办理认证时有“知会备忘”程序可挑战遗嘱的有效性,详情也可关注我们的系列文章)。
 
“便利”继“成本”因素后成为了目前香港居民办理国内事务的首要考量因素,特别是疫情时代,常年的封关以及国内各地不断更新的防疫政策,往往令需入境办理业务的香港居望而却步。而且“便利”其实也和“成本”关系挂钩,即使通关、即使熟悉内地办事程序、即使每次都能顺利办理业务,房产的转名(无论买卖、赠与或继承方式)也都需要当事人最少来回内地与香港3-4次。
 
 
此案例中,我们基于客户的客观情况,最后就其不动产部分采用了直系亲属之间通过买卖方式办理了转名手续,使用全程代理,由团队香港律师指导在港办理了委托公证等相关手续,再由国内律师配合完成一系列的网签、买卖公证、税务申报、税务豁免、房产登记等手续。不到2个月的时间,客户已经取得了最新的房产证,在为客户免去奔波之余还用最低成本解决了客户多年一直担心却未解决的问题。

 

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